Итоги года: тенденции-2010 рынка загородной недвижимости эконом-класса

Итоги года: тенденции-2010 рынка загородной недвижимости эконом-классаИтоги года: тенденции-2010 рынка загородной недвижимости эконом-класса.

2010 год прорисовал черты нового, посткризисного земельного рынка: цена перестала быть фактором, практически полностью определяющим спрос в эконом-классе. Покупатель стал более разборчив, и уже готов платить дороже за качественный товар.

Спрос: покупатель стал разборчивее.

Специалисты компании ЗемАктив отметили три основные тенденции, проявившиеся в покупательских предпочтениях.

Проявился накопленный за время кризиса отложенный спрос.

Смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и мультиформатным поселкам.

Покупатели уже не хотят рисковать, поэтому готовы выбирать более дорогие, но и более надежные варианты, с гарантией подведения коммуникаций и выполнения застройщиком прочих обязательств.

В кризис 2009 года на рынке появилось большое количество недорогих участков без подряда, и покупатели стали активно приобретать дешевую землю. Однако в 2010 году они столкнулись с рисками, присущими этому формату: отсутствием обещанных девелоперами коммуникаций и дорог, что не позволяло начать возведение своего дома, и пониманием, что из-за разных сроков старта строительства на каждом участке, жить на стройке придется много лет.

Поэтому покупатели-2010, отслеживающие ситуацию в разных поселках, уже не спешили скупать самое дешевое. В результате спросом стали пользоваться более дорогие предложения участков без подряда, в стоимость которых уже были включены коммуникации, а также участки с подрядом и мультиформатные поселки. Приобретение участка в таком поселке давало покупателю больше уверенности, что коммуникации будут подведены в срок. Таким образом, в 2010 году участки без подряда перестали быть единственным форматом с существенным объемом спроса , - объясняет руководитель компании ЗемАктив ЮлияСевериненко.

Предложение: мультиформатные поселки выходят на рынок.

Основными тенденциями 2010 года с точки зрения предложения на рынке эконом-класса стали.

интенсивный вывод на рынок новых поселков эконом-класса, часто непрофильными застройщиками, рост конкуренции.

если в 2009 году практически весь объем нового предложения приходился на участки без подряда, то в 2010 начало расти число мультиформатных поселков. По итогам года именно поселки смешанного формата стали лидерами по объемам продаж на самых популярных направлениях Новорижском и Симферопольском.

продолжили активно развиваться южные направления: Симферопольское, Киевское.

В течение года формат участков без подряда несколько сдал свои позиции. Однако, это отступление оказалось незначительным: за 2010 год в структуре предложения загородного рынка эконом-класса доля этого формата снизилась с 80% до 75%. Так что это по-прежнему основное предложение в сегменте дальних дач и наиболее активно приобретаемые объекты. заключает Юлия Севериненко . Кроме того, девелоперы стали усложнять состав продукта участок без подряда . Сегодня, чтобы проект был успешным, минимального набора коммуникаций уже недостаточно. Необходимы качественные внутрипоселковые дороги, продуманный общий стиль поселка, развитая инфраструктура: детские и спортивные площадки, благоустроенные пляжные и прогулочные зоны, гостевые парковки, ландшафтные объекты.

Риски: покупатель стал осторожнее.

Высокий спрос на участки без подряда в кризисное время сделал этот загородный формат чуть ли не единственным успешным сегментом на рынке недвижимости. Соответственно, на рынке появилось достаточно много поселков, освоением которых занялись непрофильные застройщики. А отсутствие опыта реализации проектов в области загородной недвижимости привело к тому, что выполнить в срок и качественно свои обязательства перед покупателями они не смогли, и в 2010 году это проявилось наиболее ярко.

Для некоторых покупателей, купивших дешевую землю без подряда во время кризиса, 2010 год стал годом несбывшихся надежд . Специалисты компании ЗемАктив выделили три основные проблемы, с которыми столкнулись потребители в некоторых поселках.

Юридически некорректное оформление сделок, из-за чего покупатели не смогли получить свидетельство о праве собственности на землю. В результате были вынуждены самостоятельно, через суд, добиваться подтверждения права собственности на свои участки.

Отсутствие качественного дорожного полотна на территории новых поселков.

Отсутствие обещанных девелопером коммуникаций газа и электричества, либо предоставление мощностей не в полном объеме.

Поэтому покупатели в 2010 году стали более осторожны, прежде чем совершить покупку, они интересовались репутацией девелопера, и предпочитали участки во вторых очередях уже готовых поселков , - говорит Юлия Севериненко.

Цены: рост за счет наполнения продукта.

Можно отметить и основные тенденции, характеризующие ценовой разброс на загородном рынке в 2010 году.

Положительная ценовая динамика на рынке в целом.

Рост цен происходил не за счет подорожания самой земли, а за счет большего наполнения продукта в предлагаемых поселках.

По итогам года стоимость участков без подряда показывает положительную динамику: в первом полугодии мы наблюдали снижение средней цены за сотку на 3-5%, но за три месяца осени цены выросли на 5-10% , - отмечает Юлия Севериненко . При этом рост цен на землю в чистом виде составил не более 5% за год. А вот за счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен составил за год 18%. Такой подход к ценообразованию сейчас практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя позволяет наиболее быстро и объективно оценить стоимость покупки.

Земельный рынок: ленд-лордам пришлось перестроиться.

В 2010 году поведение владельцев крупных земельных массивов характеризовали следующие тенденции.

В структуре сделок покупка земель в спекулятивных целях практически отсутствовала (до кризиса это был один из основных видов покупок.

Владельцы крупных участков проводили межевание и реализовывали участки в розницу под застройку.

По мнению Юлии Севериненко, в 2010 году основные игроки земельного рынка Подмосковья переориентировались на реализацию земли конечному потребителю. Отсутствие спроса со стороны девелоперов и инвесторов и снижение цен на крупные участки, заставили ленд-лордов активно выводить на рынок поселки, предлагая, в основном, формат участки без подряда , - говорит Севериненко. В то же время некоторые компании стали развивать проекты в области коммерческой недвижимости, преимущественно в складском сегменте.

Что касается девелоперов, то основной тенденцией для них было приобретение земли под конкретный проект с уже созданной и проработанной концепцией.

Прогноз на 2011 год.

Основные тенденции, которые эксперты компании ЗемАктив прогнозируют на загородном рынке.

2011-й станет годом дальнейшего восстановления и развития загородного рынка недвижимости. Кроме того, будут сохраняться основные тенденции уходящего года. Спрос, скорее всего, будет возрастать. В уходящем году люди уже стали чувствовать себя более уверенно в финансовом плане, и это уже сказалось на активности покупателей не только участков без подряда, но и более дорогих участков с подрядом и готовых домов.

Наиболее востребованы будут поселки в высокой степени готовности с хорошей инфраструктурой и полным объемом коммуникаций. На такие объекты спрос растет, что и приведет к росту цены.

Девелоперы будут выбирать участки под поселки еще более тщательно. В 2011 году выиграют те ленд-лорды, которые выставят на продажу площадки в комплексно развивающихся районах с продуманной инфраструктурой.

Покупатели станут еще более требовательными к качеству предложения. В результате непрофессиональные компании-застройщики постепенно уйдут с рынка, а основная конкурентная борьба переместится из ценовой плоскости в область тщательной проработки концепции продукта.

dle