Загородный рынок Минска: торг по отдельным домам достигает 40%, а самую дешевую дачу можно купить за $2, 5 тыс

Загородный рынок Минска: торг по отдельным домам достигает 40%, а самую дешевую дачу можно купить за $2, 5 тысЗагородный рынок Минска: торг по отдельным домам достигает 40%, а самую дешевую дачу можно купить за $2,5 тыс.

Цены завышены, дома «зависают.

— Уже несколько лет подряд я слышу от продавцов и покупателей, что рынок загородной недвижимости стоит, что он мертвый. Однако практика показывает, что это не так. Количество сделок в нашей риэлтерской компании не снижается . — говорит Елена Акулич, начальник отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» «ТВОЯ СТОЛИЦА . АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ», — Другое дело, что все упирается в цену объектов. Из-за того, что цены в основном формируются не профессионалами, а самими продавцами, они не соответствуют реалиям рынка и ожиданиям покупателей. При определении цен продавцы ориентируются на цены объектов-аналогов в рекламных объявлениях на специализированных сайтах, а также на свои затраты, вложенные в строительство. Такой метод определения цен в корне не верен, и продать по ним дома невозможно. Все планы продавцов рушатся, когда мы называем им реальные цены. Те из них, которые хотят продать дома и дачи и прислушиваются к нам, реализуют свои объекты буквально в течение месяца.

Иногда заявленная цена может отличаться от цены продажи на 40%. Есть объекты, которые не продаются и по 2-3 года, на них нет спроса, но продавцы все равно не соглашаются снижать цену. Они ждут и надеются, что, в конце концов, на их объект найдется покупатель, или на рынке изменится ситуация, и цены начнут расти.

Если экспозиция объекта составляет 1-2 месяца, то торг по нему при продаже достигает до 10% от суммы сделки.

О том, что цены на многие загородные дома и дачи слишком завышены, говорит и Оксана Русак, риэлтер, директор агентства недвижимости «Твой маентак». Как правило, они формируются продавцами затратным методом, что, по мнению риэлтера, в корне неправильно.

— В отличие от квартирного рынка, где на типовые квартиры можно достаточно легко посчитать цену квадратного метра, на рынке загородной недвижимости этого сделать нельзя в принципе. Каждый объект индивидуален. Если строительство велось в пик активности рынка, когда были дорогими земля и стройматериалы, при определении цены затратным методом эта недвижимость сегодня будет в разы переоценена. Предложение объектов на рынке значительно превышает спрос, поэтому покупатели не готовы переплачивать . — уточняет Оксана Русак.

Директор агентства говорит о том, что если объект в сегменте эконом-класса соответствует ожиданиям покупателей, то он продается в среднем за 1,5-2 месяца. Более дорогие дома и коттеджи могут реализовываться от 2 месяцев до 1-2 и более лет. Торг по ним составляет в среднем 20-30%, а может быть почти нулевой. Все зависит от ситуации и намерений продавца.

Больше всего «просели» дачи.

Оксана Русак рассказывает, что в текущем году больше всего — примерно на 10% — подешевели дачи (щитовые домики) в садовых товариществах на участках 5-6 соток для сезонного проживания. Наибольший спрос на такие объекты наблюдается ранней весной. Покупатели стараются купить дачу к лету, чтобы засадить участок и отдыхать. К окончанию дачного сезона начинают активизироваться продавцы.

Щитовой домик 40-60 кв.м недалеко от Минска можно купить даже за $2,5 тыс. Но в среднем такие дачи стоят до $10 тыс. Например, сегодня через агентство «Твой маентак» продается дача в Зеленом (молодечненское направление) за $10 тыс. и, по словам риэлтера, очередь за ней не стоит.

Елена Акулич дополняет коллегу и говорит о том, что сейчас без особых проблем за $5-6 тыс. можно купить дачу в Ратомке, Семково. Это будет маленький щитовой домик 20-40 кв.м на 4 сотках. Таких объектов на рынке очень много, особенно в старых товариществах.

Если товарищество более молодое — например, в московском направлении — Слобода, Городище, Домашаны, где участки насчитывают по 10 соток, круглый год работает водопровод, подведен газ, то купить участок можно за $8 тыс.

Участок в Цнянке в садовых товариществах «Текстильщик» или «Политехник» стоит $10-15 тыс. долл.

— Человеку предоставляется хорошая возможность построить на участке новый дом для постоянного проживания или реконструировать старый и решить свой жилищный вопрос . — дополняет Елена Акулич.

Недорогие дачи в садовых товариществах пользуются спросом во всех направлениях от Минска. Однако при выборе приоритет отдается строениям, расположенным недалеко от места проживания людей в том или ином районе города.

Покупатели негодуют: нет подходящего «фасона.

По словам Оксаны Русак, в 2017 году, по сравнению с прошлым годом, на рынке увеличилось предложение домов недалеко от Минска по цене $100-150 тыс. В основном это недостроенные законсервированные строения на уровне коробки (окна, двери, крыша). Но спрос на них невысокий.

— У каждого покупателя есть свое видение идеального дома. Подобрать дом под себя даже на 80-90% практически невозможно . — уточняет директор агентства.

— Самый желанный и востребованный на рынке загородный дом — это когда цена соответствует качеству и когда он имеет высокую степень готовности. Таких объектов на рынке немного. Однако если они появляются, то продаются очень быстро, причем вне зависимости от сезона . — дополняет Елена Акулич. — Но зачастую покупатели предъявляют очень высокие требования к объектам и не понимают, что индивидуальный дом не может быть совершенным. Он стоит на грунте, который проседает. Поэтому трещин в доме не избежать. Технология индивидуального строительства отличается от технологии серийного возведения многоквартирных жилых домов. Покупателю всегда надо идти на компромисс с продавцом и в какие-то моменты на что-то закрывать глаза. Иначе купить дом будет вообще невозможно.

Опыт работы на рынке Елены Акулич показывает, что потенциальные покупатели часто не находят объекты не потому, что они некачественные, а по причине слишком завышенных требований к ним. Большинство отказов от сделок объясняется тем, что «не подходит “фасон” дома.

Дом продать гораздо сложнее, нежели квартиру, говорит Елена Акулич.

— Человек, идя на просмотр «хрущевки», понимает, что он увидит маленькую кухню или проходные комнаты, и для него нет неожиданностей . — уточняет специалист. — Выбирая дом, покупатель слишком требователен к его планировке. Он хочет, чтобы на втором этаже было обязательно три комнаты, а на первом — две для пожилых родителей плюс душевая кабина и туалет.

Но рано или поздно каждый объект находит своего покупателя как в сегменте эконом-, так и комфорт- или бизнес-класса. Интерес к загородной недвижимости у людей сохраняется.

dle